Zastanawiasz się, czy kupno mieszkania czy działki od syndyka w toku postępowanie upadłościowego jest bezpieczne? W dzisiejszym wpisie postaram się odpowiedzieć na to pytanie.
Kupujący nieruchomości coraz częściej szukają alternatywnych sposobów zakupu nieruchomości po atrakcyjnych cenach. Według mnie, jedną z takich form jest właśnie zakup nieruchomości od syndyka w toku prowadzonego przeze niego postępowania upadłościowego przedsiębiorcy lub osoby nie prowadzącej działalności gospodarczej.
Czy zatem zakup nieruchomości od syndyka jest bezpieczny?
Osobiście uważam, że tak. Należy natomiast zwrócić uwagę, czy sprzedaż nieruchomości następuje w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec przedsiębiorcy czy wobec konsumenta (tzw. upadłość konsumencka).
Ponieważ „sama umowa sprzedaży nieruchomości” niestety nie daje podstawy do wyeksmitowania zamieszkujących w niej właścicieli czy też innych osób. Jeśli mieszkańcy nie chcą wyprowadzić się „po dobroci” niestety będzie potrzebny nakaz eksmisji z klauzulą wykonalności.
Sytuacja będzie prostsza w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedawana jest w postępowaniu upadłościowym osoby fizycznej. Przepisy regulujące upadłość konsumencką stanowią bowiem, że upadły może otrzymać środki na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych (z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy). Co oznacza, że nie powinno, i w większości przypadków nie ma problemu z opuszczeniem mieszkania przez upadłego.
Wobec tego, w mojej ocenie, bezpieczniej jest kupić nieruchomość w toku postępowania upadłościowego prowadzonego wobec konsumenta, bo operacja taka uchroni nas od komplikacji związanych z koniecznością opuszczenia lokalu przez poprzednich właścicieli.
A kto może kupić nieruchomość od syndyka?
W zasadzie każdy, wyłączenia dotyczą przede wszystkim syndyka i osób jemu najbliższych.
Ma to zabezpieczać przede wszystkim cel postępowania – to jest zaspokojenie wierzycieli w jak najwyższym stopniu.
Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka?
Syndyk może dokonać sprzedaż nieruchomości w formie sprzedaży z wolnej ręki bądź w formie przetargu. Zanim syndyk zaplanuje przetarg, powinien przygotować:
- operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę w zakresie wyceny sprzedawanej nieruchomości;
- uzyskać zgodę sędziego-komisarza na sprzedaż nieruchomości. Zgodę sędzia komisarz wydaje w formie postanowienia, w którym zatwierdza warunki przetargu bądź zezwala syndykowi na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki (tryb w dużej mierze zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży);
- w przypadku sprzedaży z wolnej ręki, przygotować ofertę sprzedaży oraz regulamin sprzedaży nieruchomości.
Zakup nieruchomości do syndyka VAT
Na samym końcu nie można nie wspomnieć o opodatkowaniu zakupu nieruchomości od syndyka podatkiem VAT. W tym zakresie przepisy podatkowe wydają się być całkiem jasne, ale mimo wszystko mogą stwarzać różnorakie problemy Tobie czy innym podatnikom.
W roku 2011 została wydana interpretacja podatkowa Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (ILPP4/443-262/11-2/PG), w której wyraźnie zostało napisane, że:
(…) w świetle powołanych przepisów stwierdzić należy, że sprzedaż przez syndyka budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który stanowi majątek prywatny Pana W. i jego żony, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.
Wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który mówi, iż podatnikami tego podatku są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W związku z tym przepisem nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podatnik, który jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
A więc, jeśli nieruchomość, którą syndyk sprzedaje, nie była wcześniej wykorzystywana w firmie, wówczas obowiązek podatkowy w podatku VAT nie powstaje.
Jeśli będziesz miał wątpliwości co do sprzedaży nieruchomości przez syndyka, to zachęcam Cię do kontaktu ze mną.
***
Zobacz także artykuły: