Od 2 lipca 2024 roku, nabywcy mieszkań i domów zyskali dodatkową ochronę dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu (DFG). To właśnie tego dnia zakończył się okres przejściowy przepisów wprowadzonych Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które zaczęły obowiązywać 1 lipca 2022 roku. Nowe zasady, wprowadzone na mocy tej ustawy, mają na celu zabezpieczenie interesów osób, które nabywają nieruchomości od deweloperów.
Przepisy wprowadzone przez ustawodawcę dotyczą wszystkich transakcji zakupu domów oraz mieszkań, które mają miejsce od 2 lipca 2024 roku. Od tej daty każda transakcja sprzedaży nieruchomości objęta jest pełną ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który stanowi zabezpieczenie finansowe w przypadku różnych problemów związanych z realizacją umowy deweloperskiej. Oznacza to, że nabywcy nieruchomości mogą liczyć na dodatkową ochronę swoich wpłat. Warto podkreślić, iż nabywcą w rozumieniu ustawy jest każda osoba fizyczna, która dokonuje zakupu nieruchomości w celach niezwiązanych z prowadzeniem własnej działalności gospodarczej lub zawodowej.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to instrument, który ma na celu zapewnienie ochrony nabywcom mieszkań i domów. Fundusz ten jest zabezpieczeniem wpłat dokonanych przez nabywców nieruchomości w przypadku wystąpienia nieprzewidzianych trudności w realizacji umowy deweloperskiej. Przykładem takich trudności może być upadłość dewelopera, niewywiązanie się z terminów przeniesienia własności nieruchomości, oddanie mieszkania lub domu z wadami, czy brak kontynuacji budowy. Fundusz obejmuje również sytuacje, w których deweloper nie przekaże nabywcy wszystkich wymaganych dokumentów, takich jak prospekt informacyjny, co skutkuje prawem do odstąpienia od umowy.
Zgodnie z ustawą, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi zabezpieczenie dla nabywców, którzy dokonali wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) do momentu przeniesienia własności lokalu lub domu. W razie problemów, takich jak upadłość dewelopera czy banku prowadzącego rachunek powierniczy, DFG ma za zadanie zapewnić nabywcy zwrot wpłaconych środków.
Jak działa system Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?
Fundusz działa w oparciu o określone zasady, których celem jest zapewnienie nabywcom ochrony finansowej w przypadku problemów z realizacją umowy deweloperskiej. Przepisy ustawy wskazują, że w przypadku niewykonania przez dewelopera obowiązków wynikających z zawartej umowy, nabywca może wystąpić o zwrot środków wpłaconych na rachunek powierniczy. Na przykład, jeżeli deweloper nie przeniesie własności nieruchomości w określonym w umowie terminie, nabywca ma prawo domagać się zwrotu wszystkich wpłat w ciągu 30 dni. Jeżeli deweloper tego nie zrobi, środki będą mogły zostać zwrócone przez DFG.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmuje również sytuacje, w których deweloper ogłosi swoją upadłość lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy zbankrutuje, a wartość zgromadzonych na nim środków przekroczy równowartość 100 tys. euro. Wówczas różnicę pokryje właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Obowiązki dewelopera i nabywcy
Deweloperzy, zgodnie z ustawą, mają obowiązek odprowadzania składek na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Składki te są naliczane od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę, przy czym wysokość składki zależy od rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku tzw. zamkniętego rachunku, gdzie bank wypłaca deweloperowi środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę, składka wynosi 0,1% wartości wpłaty. Natomiast w przypadku otwartego rachunku, gdzie deweloper otrzymuje środki w transzach, składka jest wyższa i wynosi 0,45%.
Warto podkreślić, że nabywcy nieruchomości nie ponoszą dodatkowych kosztów z tytułu ochrony DFG – wszystkie składki pokrywa deweloper.
Podsumowanie
Od 2 lipca 2024 roku każdy nabywca nieruchomości może teraz liczyć na dodatkowe zabezpieczenie swoich wpłat, co w przypadku upadłości dewelopera, banku prowadzącego rachunek powierniczy, czy innych nieprzewidzianych sytuacji daje większą pewność, że środki zostaną odzyskane. Wszyscy nabywcy, którzy są konsumentami, zyskali skuteczne narzędzie ochrony swoich interesów w procesie zakupu mieszkania lub domu. Jest to szczególnie ważne ze względu na rosnącą ilość inwestycji deweloperskich, w ramach których transakcje dokonywane przed wejściem w życie przepisów Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie zawsze były wobec nabywców stuprocentowo bezpieczne.