Zmiana zasad nabywania nieruchomości rolnych wprowadzona ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw bez wątpienia wpłynęła na prowadzenie postępowań upadłościowych. Od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej krąg podmiotów mogących nabyć nieruchomość rolną ograniczony jest ustawą z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Powyższe przepisy stosuje się do postępowań upadłościowych, które zostały wszczęte po wejściu ustawy nowelizującej w życie, a mówiąc ściślej do tych postępowań gdzie postanowienie o ogłoszeniu upadłości zostało wydane po 30 kwietnia 2016 r.
W postępowaniu upadłościowym to syndyk kwalifikuje daną nieruchomość jako rolną. W takich okolicznościach przygotowuje więc warunki aukcji lub przetargu, których istotnym postanowieniem będzie określenie grupy podmiotów mogących nabyć nieruchomość rolną. Zainteresowany nabyciem nieruchomości ma obowiązek przedstawienia żądanych w warunkach aukcji lub przetargu dokumentów potwierdzających jego status. Osobami uprawnionymi do nabycia nieruchomości rolnej są:
- rolnik indywidualny;
- osoba bliska dłużnika;
- jednostka samorządu terytorialnego;
- Skarb Państwa (Agencja Nieruchomości Rolnych – dalej ANR);
- inny podmiot ustawowo uprawniony (działający w oparciu o regulacje dotyczące stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych Kościołów i związków wyznaniowych, o gwarancjach sumienia);
- podmiot, który uzyskał zgodę od prezesa ANR.
Formułując powyższy katalog ustawodawca daje jednak możliwość nabycia nieruchomości przez osobę nieuprawnioną, a więc osobę, która uzyskała zgodę od prezesa ANR. Zgoda taka ma formę decyzji administracyjnej i wniosek o wydanie takiej decyzji może złożyć każda z zainteresowanych stron. A więc zarówno zbywca (którym w przypadku postępowania upadłościowego będzie syndyk) jak i nabywca, który jest osobą fizyczną i zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne. Wybór oferenta powinien zostać zatwierdzony postanowieniem sądu.
Poczytaj o upadłości a podatku dochodowym >>
Po wydaniu orzeczenia otwiera się droga do złożenia wniosku do prezesa ANR, który to syndyk powinien złożyć niezwłocznie po uprawomocnieniu się przedmiotowego postanowienia, a co z tym się wiąże to w interesie zainteresowanego zakupem będzie jak najszybsze dostarczenie niezbędnych dokumentów do wniosku syndykowi.
Pozytywna decyzja wyłącza prawo pierwokupu nieruchomości rolnej na rzecz Skarbu Państwa przez ANR. Podstawą nabycia nieruchomości rolnej jest umowa zawarta między nabywcą a zbywcą w formie aktu notarialnego. Warto zaznaczyć, że w przypadku gdy notariusz ustali, że nabywca nie jest uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej lub nie ma zgody prezesa ANR powinien odmówić dokonania czynności notarialnej.
Pozytywna decyzja prezesa ANR będzie możliwa tylko w przypadku wystąpienia łącznie trzech przesłanek:
- nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej na rzecz podmiotu uprawnionego;
- nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej;
- w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów.
Wymienione przesłanki powinny być zatem wykazane w treści wniosku.
Przepisy ustawy nie sprecyzowały jednak kryteriów rozumienia powyższych przesłanek co może prowadzić do stosunkowo szerokiej uznaniowości prezesa ANR przy wydawaniu stosownej decyzji. Ponadto okres oczekiwania na pozytywną decyzję może znacznie się wydłużyć uchybiając 4 – miesięcznemu terminowi na zawarcie umowy, liczonemu od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o zgodzie na zbycie nieruchomości wybranemu oferentowi. Dominuje jednak pogląd, że w przypadku gdy wina nie leży po stronie składającego ofertę nabycia nieruchomości stosowna umowa może zostać zawarta nawet po upływie tego terminu.
Poczytaj o restrukturyzacji zamiast upadłości >>
Odmowa wydania zgody przez prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nieuprawnioną może wiązać się z negatywnymi skutkami dla postępowania upadłościowego, z uwagi na możliwość sprzedaży nieruchomości osobie, która wcale nie oferuje najkorzystniejszych warunków. Dlatego też w przypadku odmownej decyzji zobowiązana do nabycia nieruchomości staje się ANR. Co więcej takie nabycie następuje za cenę, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości rolnej, ustalonej na gruncie przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Na koniec należy zaznaczyć, że powyższych przepisów nie stosuje się w przypadku sprzedaży:
- nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
- gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej;
- nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
W razie niewystąpienia wyżej wskazanych wyjątków nabycie nieruchomości rolnej z naruszeniem tych przepisów powoduje, że czynność prawna jest nieważna. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w znacznym stopniu wpływa na sprzedaż nieruchomości rolnych w postępowaniu upadłościowym, a łagodzenie przepisów przez zobowiązanie ANR do jej nabycia w przypadku braku zgody na sprzedaż nieuprawnionemu nie zmienia faktu ograniczenia kręgu nabywców nieruchomości.
***
Zdjęcie: no one cares